01  第一次和我的房地产经纪见面时我需要问什么问题？

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在美国，绝大部分的房产交易是通过经纪完成的。当你决定在某地买房，聘用一位有足够经验的当地房地产经纪人至关重要。一位好的经纪人不但可以帮您搞定所有与交易有关的必要手续，还会提醒你没有想到的问题，避免以后出现麻烦。第一次和你的经纪约谈时，你应该告诉经纪你在找什么样的房源（城市和学区，户型， 购买目地和用途， 等等）， 你的资金方案（预算， 贷款需要，等等）， 以及需要何时完成购屋。告诉我们你的需要和打算，我们了解的越多，在之后进入选屋，谈判， 贷款等环节的时候，就能更事半功倍帮助你找到心仪的美屋， 你也就会更轻松。

 

 

 

 02  在美国购房的过程有那些步骤呢？

 

和在中国买房相比，在美国买房手续显得相当繁琐。 正是因为如此， 找到一个专业、认真、负责的经纪就显得更为重要。 在美国买房一般要经过大大小小十几道程序：1，与房产经纪人讨论购房要求； 2，由银行或贷款公司提供贷款资格审核证明； 3，申请正式贷款预先批准信； 4，选择想要买房的地区、房屋种类； 5，经纪人选房， 预约看房、帮助比较和决定； 6，经纪人填写买房出价合约书，并且和卖方谈判； 7，谈判结束后，付定金支票。 定金支票存入第三方公证托管公司(Open Escrow)； 8，房产经纪人预约做房屋检查； 9，如有问题，房产经纪人会要求卖方维修； 10，审阅房屋各项结果报吿； 11，审阅屋主（产权）报吿； 12，审阅白蚁检查报吿； 13，购买房屋保险； 14，锁定贷款，签署贷款资料； 15，交房检查； 16，银行放款； 17，过户（买家从卖家处得到所有产权转让文件，买家律师审核），买家付清所有余款，交收钥匙； 18，搬入新居。

 

通常买方需要支付产权调查和保险、法律以及记录费用，总计约为总交易额的1%-2.25%。例如，如果购买了价值30万美金的房产，需要交额外的3000至6750美金。

 

与中国不太一样，购房者想在美国买房，第一步必须找一个房屋经纪人，也就是房屋中介，因为在美国，即使是新房也是通过经纪人来销售的。在美国，房屋经纪人这个行业很遵守职业道德，一般不会发生经纪人坑蒙购房者的情况。 会主动帮助购房者挑房子的毛病。另外与中国不太一样的一点是，尽管房屋买卖中需要支付给经纪人最高6%房屋总价的佣金，但是买方是不用掏这笔钱的，一般都是由卖方支付这笔佣金。

 

 

 03  我必须是美国公民才能在美国买房吗？购买房屋能帮助我绿卡申请和入籍吗？

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你不需要是美国公民或持有绿卡，但是你需要有自己的 个人税号 (ITIN)。这是专门给没有纳税人识别号，和无权取得社会保障号码的在美外籍人士的交税处理编号。

 

ITIN可以由美国 国内收入署 （IRS）或由经IRS批准的专业会计师颁发。若要申请ITIN，你必须用英语填写W-7表格。在W-7表格上，你将需要填写申请的有效理由。根据你的国籍，你可能也需要出示有效期内的护照、签证和两个及以上有照片的身份证明，如驾驶证等。

 

外国人在美国购买住宅物业与申请绿卡或入籍是没有关系的，一些不了解内容的国内投资者在此方面有时会受到误导。许多中国买家也正是通过美国政府的EB-5投资移民项目购买房产，该项目被认为是拿到绿卡的快捷途径。在美国当投资移民一般要求投资人必须要亲自管理投资项目，并且还得直接创造10个就业机会。假如投资项目失败或者无法证明自己的项目直接或者间接提供了10个工作机会，绿卡也就和投资一起鸡飞蛋打了。

 

 04  美国的房地产如何纳税？

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外国人投资房地产税收法(FIRPTA)授权美国在房屋由外国人出售、交换、赠与、转让或清算之后保留所得税。国内收入署（IRS）将获得售房收入的10%，州政府也会获得一定比例的收入。对于房屋出租收入， 美国政府要求外籍人士根据租房的所得净收入（房租减去支出），缴纳相应的美国个人所得税（州税和联邦税）。如果没有及时上交纳税申报单，则可能会被 收取30%的租房毛收入。即使你早年因为投资蒙受了损失，而且你并不欠政府任何税收，你仍然必须及时上交纳税申报单，否则你就可能会被通知缴纳罚金。

 

外国投资者可以直接以自己的名义购买房产，也可通过一些企业单位，如本国公司、外国公司、有限责任合伙公司、合资企业、不动产投资信托公司或股份有限公司购买房产。购房计划的不同，可能带来巨大的税务差别。你的房地产律师和会计可以对你的房产选择提出合理建议。

 

一名外国房产的所有者在其本国的纳税义务，根据购买者所属国家是否与美国签有税收协议而定。你应该向一名熟悉你本国纳税条约的税务律师咨询相关问题。

 

 

 05  我可以用现金购买地产吗？我必须亲自到美国完成购房交易吗？

 

使用全部现金购买是允许的。但是，美国法律规定，超过一万美金的现金交易必须向联邦政府汇报。汇报需包括所有与交易有关的人（购房者、房产中介、律师以及产权公司）的相关资料。政府想了解你的资金来源是否为合法所得。现金购房者有可能可以节省部分申请抵押的费用、贷款发放费用、房产评估和产权保险费。

 

在选房阶段， 我们还是建议自己看房。进入合约之后， 尽管你可能很想亲自完成交易，但这其实是不必要的。如果你不能或不想亲自赴美完成交易，那你可以执行“委任书” （Power of Attorney）。即以书面形式授权你的经纪或者在美国的另一个人代表你，并以你的名义签字完成交易。

 

 

 06  外国人买房可以贷款吗?

 

没有美国绿卡的国内购房者在美国办理贷款手续，首付需要30-40%以上，贷款利率大约为3%-5%（银行利率随时都在调整，具体以银行公布的为 准）。如需贷款，请尽快和我们联络咨询。