美国买房时产权（Title）选择的重要性

每个买房的人尤其是第一次买房的人都会面对一个比较困惑的问题: 如何选择房子的产权（Title）比较好？要回答这个问题不仅要考虑产权的分配和转移，也要考虑到将来卖房时的税务问题。在加州卖自住房（Primary Home)，如果在五年内住满两年，卖房时在税收上可以享受以下优惠：单身 $25万增值部分免税，夫妻 $50万增值部分免税。这个优惠听起来简单，可是如果你买房时没选对Title,很有可能造成极大损失。 如果是单身，那么产权（Title）上只有你自己，你买卖自住房，增值低于$25万的部分免税，高于$25万的部分才交增值税。而夫妻一般有以下几种方式选择产权（Title），而各种方式又有什么优缺点呢? 1. Joint Tenancy：当一对夫妇选择这种产权（Title）, 他们对房产拥有平等的权利，每人拥有50％的财产。但这财产不可分割，也不可把自己的一份遗传给他人，包括自己的子女。一方去世，另一方自动继承全部财产。这种方式的问题是: （1）一方去世，在世的一方卖房时，他（她）是按单身对待的（虽然买房时是夫 妻），只有25万免税额度。 （2）只有去世人50％的部分享受Step-Up In Basis Rule, 在世人的50％部分没有，增值税（Capital Gain Tax）就会交的很多。例如，夫妻两人2008年花费$600K买了一栋房子，到了2015年，丈夫因为意外去世，妻子自动继承丈夫产权，并需要卖掉房 子，此时房子价值已经涨到$2M。如果房子的产权（Title）是按照Joint Tenancy来写的，那么房子出售的时候税务部门会认为房产有很大的增值（Capital Gain）。因为在这种产权（Title）下，妻子的50%房产不可以享受Step-Up In Basis Rule的优惠，即在这个房子的税务上不可以完全“接管”丈夫的一切，所以她那一半的原始花费（Cost Basis)是$600K的一半, 即 $300K。那么加上去世人的一半（可享受Step-Up In Basis Rule），$2M 的一半 ，即 $1M，总原始花费等于 $1.3M，而卖房时房子的价值为$2M，故妻子房产的增值为$2M - $1.3M = $700K。 2. Community Property: 当夫妻选择这种产权（Title）,　他们也是每人拥有50％的财产，但每人可以把自己那50％的财产写遗嘱继承给其他人，不一定留给在世的一方。这种方 式最大的问题是，去世的一方即使不把自己的部分财产遗留给别人，在世的一方也不能自动拥有房产的全部产权（Title）,要经过遗产认证 （Probate）的程序，既耗时又费钱。但这种产权（Title）能享受Step-Up In Basis Rule的税务优惠。同样是上面的例子，如果当时房子的产权（Title）放的是Community Property，那么妻子在经过遗产认证的程序，拥有了房子的产权后，卖掉房子则不用交增值税。因为在此产权（Title）下，妻子可以享受Step- Up In Basis Rule的优惠，即会被认为在这个房子的税务上完全的“接管”丈夫的一切，税务部门算税的时候也就直接会把$2M作为计算税时的原始花费，从而妻子就不用 交任何的增值税。 3. Community Property with Rights of Survivorship: 当夫妻选择这种产权（Title）,　任何一方不可以把自己的那份财产转给其他人，一方去世，在世的一方继承全部财产。这种方式结合了以上两种方式的优 点。既可以和Joint Tenancy一样，不用通过遗产认证移交财产, 在一方去世后，另一方自动继承去世方的权益。同时又可以享受Step-Up In Basis Rule的优惠。同样是上面的例子，如果当时房子的产权（Title）放的是Community Property with Rights of Survivorship，那么丈夫去世，妻子自动独自拥有房子100%的产权，无需经过遗产认证，而卖掉房子也同样不用交增值税。 * 具体如何选择产权（Title）以及怎样合理避税因个人情况而不同，请咨询您的会计师或律师。本贴信息只供参考，不负任何法律责任。