美国房地产投资和个人报税号

“人的生命里只有两件事情是确定的：死亡和税收。” － 本杰明.富兰克林

在资金全球化的今天，美国房地产市场因其稳定的长期发展吸引了众多海外 华人投资的目光。此时就需对美国税务规定有大致的了解而避免不需要的错误和麻烦。 最近我们的几个客户都向我们问及关于个人纳税人识别号码(ITIN)和在售屋或出租过程中报税的问题。 报税季节已经开始， 这里我们给大家做一个简单的介绍。 您在进行房产投资之前，还应该咨询有经验的律师或会计师来考虑税务问题。

在美国投资房地产在以下情况下需要报税： · 投资房产出租，并有租金收入，在持有期间就需要报税。 · 海外房产投资人出售房产时，美国国税局会先扣缴售价的10%。该外国人必须申报1040 NR 表进行多退少补。

在处理以上相关税务时，海外房产投资人就需要有美国国税局颁发的个人纳税人识别号码(ITIN)。

美国国税局给不符合取得社会安全号码(SSN)资格的外籍人士发ITIN号码主要是用于 申报联邦税（或需要申请退税）的目地。它由九个数字组成，第一个数字一定是9，第四和第五个数字在70-88之间，例如 9XX-70-XXXX。需要ITIN者包括下列人士： • 需要申报美国税表的非居民外籍人士 • 申报美国税表的美国居民外籍人士（根据在美国居住的天数而定） • 美国公民/居民外籍人士的被抚养人或配偶 • 持有签证的非居民外籍人士之被抚养人或配偶

如 果您在美国有网站营运，证劵投资，投资房产出租，或者有物业出售，那么您就需要申报联邦税。如果您没有社会安全号码，而且也没有资格取得该号码，但依规定 您必须提供联邦税报税识别号码或必须申报联邦所得税表，您就必须申请ITIN号码。如果您申请了社会安全号码但尚未获知结果，请先不要提交W-7表。只有 当您收到社会安全局通知，表示无法核发社会安全号码给您时，您才需填妥W-7表。有了ITIN后， 您可以调整预扣税额并且申请退税。因为ITIN仅是用于报税的用途， 根据国税局最新的规定， 如果在连续五年内都没有用ITIN报税的话，国税局就会注销这个ITIN。

如果是自己办理的话，申请时要填写最新版W-7表【国税局个人纳税人报税识别号码申请表】(Application for IRS Individual Taxpayer Identification Number) 并附上一份有效的联邦所得税表及您的外籍人士身份文件（护照）原件或者经过公证（notarized）或认证 （certified）的身份证明。应注意由于申报的税表是您申请ITIN号码的附件，因此请勿将税表寄到1040表，1040A表或 1040EZ表的报税说明中所列的受理地址，而应将您的税表，W-7表，身份证明与外籍人士身份文件一并寄到下列地址: Internal Revenue Service Austin Service Center ITIN Operation PO Box 149342 Austin, TX 78714-9342

如果您使用护照原件， IRS办完会自动寄还给你。你不用提供回邮信封，但一定注意住址不要写错。您也可以通过国税局授权的收件机构 (Acceptance Agent)，或亲自到国税局纳税人协助中心 (Taxpayer Assistance Center) 来申请办理ITIN号码，这样就不必邮寄上述资料到国税局位于奥斯汀（Austin）的办事处了。 您可以在一年中的任何时间申请ITIN号 码，不过如果您随W-7表附上的税表是在报税截止日之后才申报，您可能要加缴利息和（或）罚金，因此您应在规定的报税截止日前申报本年度的税表，以避免这种情况发生。

如何您符合申请ITIN的资格，同时您也完成了申请程序，您通常会在七周内收到国税局的信函，内含您个人专属的报税号码。如果您在申请七周后仍未收到您的ITIN或其他国税局信函，您可以致电国税局1-800-829-1040免费电话，查询您目前的申请办理情况。

********************************************************** 我们建议，在您进行房产投资之前，应咨询有经验的律师或会计师来考虑税务问题。如果您想了解其他房屋信息，可以通过以下方式联系我们： 电话：626-373-7746 Daphne， 951-347-0949 Gary 电子邮件：daphnew2008@gmail.com， cahomes2u@gmail.com 微信：daphnewan2008, gary7211 网站：www.cahomes2u.com